Xây nhà là việc quan trọng, đòi hỏi gia chủ tìm hiểu kỹ nhiều yếu tố, từ nhu cầu gia đình, mức đầu tư cho đến đơn vị thiết kế và thi công. Trong các yếu tố đó, yếu tố chỉ tiêu xây dựng trên khu đất bao gồm mật độ xây dựng, quy mô công trình như số tầng cao, chiều cao tầng cũng rất quan trọng trong việc lựa chọn khu đất. SAVI HOMES cung cấp các thông tin trên giúp gia chủ yên tâm trong quá trình xây nhà.
1. Căn cứ pháp lý
- Quy chuẩn QCVN 01:2021/BXD – Quy Chuẩn Kỹ Thuật Quốc Gia Về Quy Hoạch Xây Dựng: quy định về các mức giới hạn của đặc tính kỹ thuật và yêu cầu quản lý bắt buộc phải tuân thủ trong hoạt động quy hoạch xây dựng vùng huyện, vùng liên huyện, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn, và làm cơ sở để xây dựng tiêu chuẩn quốc gia, quy chuẩn địa phương trong lĩnh vực quy hoạch đô thị – nông thôn.
- Quyết định 56/2021/QĐ-UBND về Quy Chế Quản Lý Kiến Trúc Thành Phố Hồ Chí Minh: nhằm Quản lý cảnh quan đô thị, kiến trúc các công trình xây dựng theo quy hoạch đô thị được duyệt, kiểm soát việc xây dựng mới, cải tạo, chỉnh trang đô thị trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh; gồm các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch, kiến trúc và xây dựng
- Quyết định số 135/2007/QÐ-UBND về kiến trúc nhà liên kế trong khu đô thị hiện hữu trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh: quy định về quản lý kiến trúc và quy hoạch xây dựng đô thị, bổ sung, cụ thể hóa các quy chuẩn, tiêu chuẩn nhà nước về quy họach, kiến trúc và xây dựng phù hợp với điều kiện thực tế trong khu đô thị hiện hữu cải tạo.
2. Các thông số chỉ tiêu xây dựng của khu đất
2.1. Mật độ xây dựng
Mật độ xây dựng được hiểu là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình xây dựng trên tổng diện tích khu đất (không bao gồm diện tích các khu vực: bể bơi, tiểu cảnh trang trí, sân thể thao ngoài trời, ngoại trừ sân thể thao xây dựng cố định và chiếm không gian lớn trên mặt đất.
Công thức tính mật độ xây dựng như sau:
Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất (m²) / Tổng diện tích lô đất (m²) x 100%
Trong đó:
- Diện tích chiếm đất của công trình (m2): được xác định bằng hình chiếu của công trình đó
- Diện tích chiếm đất của công trình xây dựng không phụ thuộc vào diện tích chiếm đất của các công trình khác như sân thể thao ngoài trời, tiểu cảnh trang trí (ngoại trừ khu vực sân thể thao xây cố định…)
Mật độ xây dựng được quy định như sau:
Bảng Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ (nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập) (Quy chuẩn QCVN 01:2021/BXD)
Diện tích lô đất (m2/căn nhà) | ≤ 90 | 100 | 200 | 300 | 500 | ≥ 1 000 |
Mật độ xây dựng tối đa (%) | 100 | 90 | 70 | 60 | 50 | 40 |
CHÚ THÍCH: Lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần. | ||||||
Ví dụ: Diện tích đất: 5 x 20 = 100 m², xây trong khu nội thành.
- Mật độ xây dựng: 90% diện tích đất
- Diện tích xây dựng: 5 x 18m = 90 m²
- Diện tích chừa mật độ: 5 x 2m = 10 m²
2.2. Hệ số sử dụng đất
- Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ của tổng diện tích sàn của công trình gồm cả tầng hầm (trừ các diện tích sàn phục vụ cho hệ thống kỹ thuật, phòng cháy chữa cháy, gian lánh nạn và đỗ xe của công trình) trên tổng diện tích lô đất
Hệ số sử dụng đất = Tổng diện tích sàn xây dựng / Diện tích lô đất
Ví dụ: tổng diện tích sàn xây dựng là 350m2 trên diện tích khu đất 100m2 thì hệ số sử dụng đất là 3.5
- Xác định hệ số sử dụng đất của khu đất
Hệ số sử dụng đất của khu đất = Hệ số sử dụng đất cơ sở và áp dụng thêm các yếu tố cộng thêm hoặc giảm trừ
- Hệ số sử dụng đất – Yếu tố cộng thêm (Quyết định 56/2021/QĐ-UBND)
STT | Các yếu tố thuận lợi | Hệ số sử dụng đất cộng thêm |
01 | Tiếp giáp hệ thống đường phân khu vực của đồ án Quy hoạch phân khu | |
Lộ giới ≥ 25m | + 0,75 | |
25m > Lộ giới ≥ 20m | + 0,5 | |
20m > Lộ giới ≥ 12m | + 0,25 | |
02 | Diện tích đất < 100m | + 0,25 |
- Hệ số sử dụng đất – Yếu tố giảm trừ (Quyết định 56/2021/QĐ-UBND)
STT | Các yếu tố bất lợi | Hệ số sử dụng đất giảm trừ |
01 | Tiếp giáp hệ thống hẻm trong Ô phố 12m > Hẻm giới ≥ 7m 7m > Hẻm giới ≥ 3,5m 3,5m > Hẻm giới | – 0,25 – 0,5 – 0,75 |
02 | Diện tích đất > 500m | – 0,25 |
03 | Diện tích đất > 1000m | – 0,5 |
- Hệ số sử dụng đất không có một con số cố định cho nhà phố, mà phụ thuộc vào quy định chi tiết của từng địa phương, quy hoạch khu vực và loại hình đất xây dựng. Để biết hệ số sử dụng đất cụ thể cho nhà phố, chủ nhà cần liên hệ với chính quyền địa phương để tra cứu thông tin quy hoạch chi tiết.
2.3. Số tầng cao tối đa và chiều cao tối đa
- Nhà liên kế có mặt tiền xây dựng giáp lộ giới: số tầng và chiều cao phụ thuộc vào chiều rộng lộ giới đường (Quyết định số 135/2007/QÐ-UBND)
Chiều rộng lộ giới L (m) | Tầng cao cơ bản tối đa (tầng) | Số tầng cộng thêm nếu thuộc khu vực quận trung tâm TP hoặc trung tâm cấp quận (tầng) | Số tầng cộng thêm nếu thuộc trục đường thương mại-dịch vụ (tầng) | Số tầng cộng thêm nếu công trình xây dựng trên lô đất lớn (tầng) | Cao độ tối đa từ nền vỉa hè đến sàn lầu 1 |
(1) | (2) | (3) | (4) | (5) | (6) |
L ≥ 20 | 5 | +1 | +1 | +1 | 7,0m |
12 ≤ L <20 | 4 | +1 | +1 | +1 (có lùi) | 7,0m |
6 ≤ L < 12 | 4 | +1 | 0 | +1 (có lùi) | 5,8m |
L < 6 | 3 | +1 (có lùi) | 0 | 0 | 5,8m |
Hình minh họa đối với đường có lộ giới từ 20m trở lên
Quy mô tối đa 5 tầng:
Khi không có các yếu tố tăng tầng cao
Quy mô tối đa 6 tầng:
Khi có 1 trong 3 yếu tố tăng tầng cao sau đây:
(i) Thuộc khu vực quận trung tâm TP hoặc trung tâm cấp quận;
(ii) Trên trục đường thương mại dịch vụ;
(iii) Lô đất lớn.
Quy mô tối đa 7 tầng:
Khi có 2 trong 3 yếu tố tăng tầng cao sau đây:
(i) Thuộc khu vực quận trung tâm TP hoặc trung tâm cấp quận;
(ii) Trên trục đường thương mại dịch vụ;
(iii) Lô đất lớn.
Quy mô tối đa 8 tầng:
Khi có cả 3 yếu tố tăng tầng cao sau đây:
(i) Thuộc khu vực quận trung tâm TP hoặc trung tâm cấp quận;
(ii) Trên trục đường thương mại dịch vụ;
(iii) Lô đất lớn.
Hình minh họa đối với đường có lộ giới từ 12m đến dưới 20m
Quy mô tối đa 4 tầng:
Khi không có các yếu tố tăng tầng cao
Quy mô tối đa 5 tầng:
Khi có 1 trong 2 yếu tố tăng tầng cao sau đây:
(i) Thuộc khu vực quận trung tâm TP hoặc trung tâm cấp quận;
(ii) Trên trục đường thương mại dịch vụ;
Quy mô tối đa 5 tầng (tầng 5 có khoảng lùi):
Khi có yếu tố tăng tầng cao là xây dựng trên lô đất lớn.
Quy mô tối đa 6 tầng:
Khi có cả 2 yếu tố tăng tầng cao sau đây:
(i) Thuộc khu vực quận trung tâm TP hoặc trung tâm cấp quận;
(ii) Trên trục đường thương mại dịch vụ;
Quy mô tối đa 6 tầng (tầng 6 có khoảng lùi):
Khi xây dựng trên lô đất lớn đồng thời có 1 trong 2 yếu tố khác tăng tầng cao sau đây:
(i) Thuộc khu vực quận trung tâm TP hoặc trung tâm cấp quận;
(ii) Trên trục đường thương mại dịch vụ;
Quy mô tối đa 7 tầng (tầng 7 có khoảng lùi):
Khi có cả 3 yếu tố tăng tầng cao sau đây:
(i) Thuộc khu vực quận trung tâm TP hoặc trung tâm cấp quận;
(ii) Trên trục đường thương mại dịch vụ;
(iii) Lô đất lớn.
Hình minh họa đối với đường có lộ giới từ 6m đến dưới 12m
Quy mô tối đa 4 tầng:
Khi không có các yếu tố tăng tầng cao
Quy mô tối đa 5 tầng:
Khi vị trí xây dựng thuộc khu vực quận trung tâm TP hoặc trung tâm cấp quận
Quy mô tối đa 7 tầng:
Khi có 2 trong 3 yếu tố tăng tầng cao sau đây:
(i) Thuộc khu vực quận trung tâm TP hoặc trung tâm cấp quận;
(ii) Trên trục đường thương mại dịch vụ;
(iii) Lô đất lớn.
Quy mô tối đa 6 tầng (tầng 6 có khoảng lùi):
Khi xây dựng trên lô đất lớn có vị trí thuộc khu vực quận trung tâm TP hoặc trung tâm cấp quận;
Hình minh họa đối với đường có lộ giới nhỏ hơn 6m
Quy mô tối đa 3 tầng:
Khi không có các yếu tố tăng tầng cao
Quy mô tối đa 4 tầng (tầng 4 có khoảng lùi):
Khi vị trí xây dựng thuộc khu vực quận trung tâm TP hoặc trung tâm cấp quận
- Cao độ chuẩn ở vị trí chỉ giới xây dựng (Quyết định số 135/2007/QÐ-UBND)
Chiều rộng lộ giới L (m) | Chiều cao tầng trệt tối đa | Cao độ chuẩn ở vị trí chỉ giới xây dựng tại tầng cao tối đa (m) | |||||
Tầng 3 | Tầng 4 | Tầng 5 | Tầng 6 | Tầng 7 | Tầng 8 | ||
(1) | (2) | (3) | (4) | (5) | (6) | (7) | (8) |
L ≥ 20 | 7,0m | – | – | 21,6 | 25,0 | 28,4 | 31,8 |
12 ≤ L <20 | 7,0m | – | 18,2 | 21,6 | 25,0 | – | – |
6 ≤ L < 12 | 5,8m | – | 17,0 | 20,4 | – | – | – |
L < 6 | 5,8m | 13,6 | – | – | – | – | – |
Hình minh họa cho trường hợp lộ giới ≥ 12m, cao độ từ nền vỉa hè đến sàn lầu 1 là 7,0m.
Hình minh họa cho trường hợp lộ giới < 12m, cao độ từ nền vỉa hè đến sàn lầu 1 là 5,8m.
2.4. Khoảng lùi xây dựng
- Khoảng lùi xây dựng là khoảng không gian giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng.
- Khoảng lùi tối thiểu của công trình được quy định như sau
Bảng Quy định khoảng lùi tối thiểu (m) của các công trình theo bề rộng đường (giới hạn bởi các chỉ giới đường đỏ) và chiều cao xây dựng công trình (Quy chuẩn QCVN 01:2021/BXD)
Bề rộng đường tiếp giáp với lô đất xây dựng công trình (m) | Chiều cao xây dựng công trình (m) | |||
< 19 | 19 ÷< 22 | 22 ÷< 28 | ≥ 28 | |
<19 | 0 | 3 | 4 | 6 |
19÷<22 | 0 | 0 | 3 | 6 |
≥22 | 0 | 0 | 0 | 6 |
2.5. Các yếu tố khác
Tầng lửng không tính vào số tầng cao của công trình trong các trường hợp tầng lửng có diện tích sàn không vượt quá 65% diện tích sàn xây dựng của tầng có công năng sử dụng chính ngay bên dưới và chỉ cho phép có một tầng lửng không tính vào số tầng cao của nhà, tầng lửng không được phép xây dựng ban công.
Tầng hầm:
- Ram dốc của lối vào tầng hầm lùi so với chỉ giới đường đỏ tối thiểu là 3m để đảm bảo an toàn khi ra vào.
- Cao độ sàn tầng trệt đối với công trình có tầng hầm không vượt quá 1,2m so với cao độ vỉa hè.
Hàng rào không được cao quá 2,6m so với vỉa hè; trường hợp có bố trí bệ tường rào thì phần bệ tường cao không quá 1,0m
Độ vươn của ban công, ô văng nhô ra trên không gian lộ giới phụ thuộc vào chiều rộng của lộ giới (Quyết định số 135/2007/QÐ-UBND)
Chiều rộng lộ giới L (m) | Độ vươn tối đa (m) |
L < 6 | 0 |
6 ≤ L < 12 | 0,9 |
12 ≤ L < 20 | 1,2 |
L ≥ 20 | 1,4 |
L ≥ 20m: ban công nhô ra tối đa 1,4m
12m ≤ L < 20m: ban công nhô ra tối đa 1,2m
6m ≤ L < 12m: ban công nhô ra tối đa 0,9m
L < 6m: không nhô ra ban công
Đăng ký tư vấn thiết kế kiến trúc và thi công xây dựng
Sau khi đã tìm hiểu về các thông số chỉ tiêu xây dựng, nếu quý khách có nhu cầu thiết kế kiến trúc và thi công xây dựng nhà ở, biệt thự, văn phòng hay căn hộ dịch vụ, hãy liên lạc ngay với chúng tôi. Đội ngũ kiến trúc sư, nhà thiết kế SAVI HOMES sẽ tư vấn thiết kế cho quý khách giải pháp tốt nhất.
